Legislação sobre Solo Urbano ou Solo Rústico
A Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio) veio, proceder a “uma ampla e ambiciosa reforma do ordenamento do território”, palavras do então Ministro do Ambiente, sendo um dos objectivos limitar a expansão da construção nova, incentivando a reabilitação.
Uma das medidas de maior impacto que poderá afectar proprietários e investidores é a eliminação da categoria operativa de solo urbanizável, instituindo-se um novo sistema de classificação do solo, em solo urbano e solo rústico (DL n.º 80/2015 de 14-05 – Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial).
A referida Lei n.º 31/2014 define solo urbano como aquele que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal afecto em plano territorial à urbanização ou à edificação e, solo rústico aquele que não seja classificado como urbano (agrícola, pecuário, florestal e outros)
Quanto ao regime do uso do solo, é o plano director municipal que se mantém como instrumento de definição da estratégia municipal ou intermunicipal, no entanto, os planos territoriais passam a ser os únicos instrumentos passíveis de determinar a classificação e qualificação do uso do solo, bem como a respectiva execução e programação, sendo apenas estes que vinculam directa e imediatamente os particulares.
O Decreto Regulamentar n.º 15/2015 de 19 de Agosto veio determinar os critérios de classificação e reclassificação do solo, bem como critérios de qualificação e as categorias do solo rústico e solo urbano em função do uso dominante, aplicáveis a todo o território nacional.
Embora a nova lei se aplique aos procedimentos de elaboração, alteração ou revisão de planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal, que se iniciem após a data da sua entrada em vigor e, ainda, aqueles que se encontrem pendentes um ano após aquela data, como carácter transitório, estabeleceu a referida Lei n.º 31/2014 algumas regras à classificação dos solos. Assim, tratando-se de terrenos classificados como solo urbanizável ou solo urbano com urbanização programada cuja classificação tenha sido alterada para solo rural em virtude da conclusão de tais procedimentos de modificação dos planos, mantêm a sua classificação como solo urbano até ao termo do prazo para a execução de obras de urbanização que tenha sido ou seja definido em plano de pormenor, no contrato de urbanização ou de desenvolvimento urbano ou por ato administrativo de controlo prévio.
Concluindo, decorre o prazo de cinco anos após a entrada em vigor do DL n.º 80/2015, ou seja, até 13-07-2020 para que os planos territoriais (municipais e intermunicipais) estejam conformes com a disciplina de uso do solo prevista na aludida Lei n.º 31/2014 e assim, adoptar a nova classificação, extinguindo os solos urbanizáveis, sob pena de, qualquer destes solos que passe a solo rústico, a sua reclassificação como solo urbano ficará dependente de opção municipal que terá em consideração, entre outros, a respectiva política urbanística e a demonstração da viabilidade económica.
Deixamos aqui o aviso aos proprietários de terrenos em solos urbanizáveis, que devem procurar averiguar da classificação do solo e, adoptarem os cuidados necessários à salvaguarda desses direitos, sob pena de verem o solo ser reclassificado como rústico.
O Gabinete jurídico do SATAE
Lisboa, 14-11-2019
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